О мансардах и «деревне» Я очень внимательно прочитал в нашей газете статью Михаила Губаря «Я не политик, а практик» и хочу как профессиональный строитель разобрать поднятые в публикации проблемы деревни «Губаревка» и строительства мансард в железнодорожном микрорайоне.
О строительстве мансард М. В. Губарь говорит уже несколько лет, рассказывая о выгодности и целесообразности этого строительства и тем самым косвенно обвиняя местную власть в бездеятельности и невнимательности к нуждам населения. Так ли это в действительности?
Что такое строительство мансарды на построенном лет 60 тому назад двухэтажном одноподъездном доме на 6-8 семей и площадью одного этажа около 140 кв. м (без лестничной клетки)?
Имеем износ деревянного чердачного перекрытия на 60-70%, износ деревянных лестничных клеток на 50-60%, и всего 65-70% полезной площади мансарды от площади этажа – это 90-96 кв. м. Еще требуется получение согласия всех жильцов дома на строительство мансарды и переселение на время работ. А куда?
Предположим, что «счастливые» жильцы дали согласие на строительство мансарды, решен вопрос переселения и можно начинать стройку. И здесь начинаются новые проблемы.
Согласно Приказу Минрегиона РФ строительство мансард жилых зданий свыше 2-х этажей, где проживают 6-8 семей, должна вести строительная организация, вступившая в СРО – саморегулирующую организацию. А для СРО необходим полный рабочий проект со сметой на каждый дом в отдельности.
Михаил Васильевич в своей статье сообщил, что есть проект, на фото даже показан один из будущих фасадов. Однако, это не проект – это картинка. Настоящий проект должен пройти экспертизу в крае и там же после экспертизы получить разрешение на строительство.
Что же такое рабочий проект с экспертизой и сметой? Это полное обследование всех конструкций здания, вместе с сантехникой и электрикой. Это перепланировка внутри квартир второго этажа для размещения внутри квартирных лестниц, если это расширение площади. А если чердачное перекрытие имеет износ 40%, то замена его полностью, а значит, это замена перегородок, полов, дверей, окон.
Поговорим теперь о финансах. По нашим прикидкам минимальная стоимость проектных работ, вместе с обследованием, обойдется примерно в 600-700 тыс. рублей, а по времени, если делать все оперативно, – полтора года.
Я построил в Пограничном шесть мансард и по опыту знаю, что это очень трудоемкая работа, требующая технологической последовательности и очень больших капитало-вложений. При хорошей организации труда это 8-10 месяцев работы на один дом и затрат требуется примерно 1,5-1,8 млн рублей как минимум. Вместе с проектом это 2,5 млн рублей при стоимости одного квадратного метра 26 тыс. рублей (или 860 долларов).
В градостроительстве давным-давно доказано, что стоимость мансард – это очень дорогое удовольствие, и их целесообразно строить только при большой площади этажа, в местах, где все коммуникации здания имеют малый износ, где плотность застройки более 90%, очень высокая цена земли, а также в центре города.
Сам собой напрашивается вопрос – кому и для чего нужна идея мансардного строительства у нас в поселке, где есть свободная недорогая земля, другие приемлемые пути решения квартирного вопроса.
Теперь о строительстве деревни «Губаревка». Я лично побеседовал с Михаилом Васильевичем Губарем и выяснил, что предполагаемая «деревня» расположится в распадке между Северным городком и поселком в районе Комсомольского парка и рассчитана на 100 домов.
Это микрорайон, а значит, необходим согласованный и утвержденный генплан, увязанный с генпланом поселка. Сначала необходимо провести геологические, топографические работы на площади примерно 30 га, затем нужно выполнить сам генплан с размещением на нем объектов жилья и соцкультбыта со всеми инженерными сетями. Это обойдется в 6-8 млн рублей как минимум.
Необходимо учитывать метеорологические условия и природные риски. Старожилы помнят, как в 1976-79 гг. этот распадок во время тайфунов был залит водой – а это риск снова быть затопленным и снесенным водной стихией. Это подтверждает и 2006 год, когда вода шла валом по ул. Лазо к распадку.
Чтобы этого не случилось, надо дополнительно разработать проект ливнеотвода и выполнить его, а это уже десятки миллионов рублей. Даже во времена СССР на сомнительные проекты деньги не отпускались, а сейчас их вообще в бюджетах района и поселка нет, и в ближайшие годы не будет. А ведь все подготовительные работы: вертикальная планировка, дороги, осушение, магистральный водопровод, канализация, электроснабжение должны финансироваться за счет государства.
Можно строить и без генплана – каждый застройщик отвел себе кусок земли и строит дом. Но тогда на плечи застройщика лягут все подготовительные, о которых говорилось выше, работы.
Наверное, не стоит уповать на решение квартирного вопроса в поселке с помощью мансардного строительства и «деревни». Надо заниматься более приземленными вопросами. Ведь сделал же М. В. Губарь водоснабжение и канализацию части домов в железнодорожном микрорайоне. Вот это практика! У депутата есть возможность обойти жильцов, собрать средства на выполнение каких-либо работ и выполнить полезную работу. У глав поселения и района такой возможности нет.
Михаил Васильевич был депутатом поселения, сейчас - депутат Думы Пограничного района, разбирал «по косточкам» бюджет поселения и района не один год подряд и утверждал их. Кому как ни депутату знать, что бюджет у нас дотационный, что составляется он по краевому классификатору, и нет средств не только «лишних», их просто не хватает на латание всех дыр района. Так для чего же поднимать вопрос мансардного строительства и новой деревни? Ведь это нерентабельно и нецелесообразно.
