Строить или не строить? С 4 августа 2026 года вступил в силу Федеральный закон № 301-ФЗ, который внёс ограничения в правила строительства на участках в зонах затопления и подтопления. Жители округа уже столкнулись с вопросами: можно ли теперь покупать такие участки, строить дома, что делать с уже существующими постройками? Разъясняет начальник отдела градостроительства администрации округа Ольга Александровна Мухина.
- Ольга Александровна, главное, что волнует наших читателей: можно ли теперь строить дом, если участок находится в зоне подтопления?
- Если коротко - нет, если только вы не готовы пройти сложную процедуру инженерной защиты всей территории. Закон теперь прямой: в границах установленных зон затопления и подтопления строительство объектов капитального строительства запрещено. Исключение - только сооружения инженерной защиты: дамбы, берегоукрепительные конструкции, системы дренажа. Раньше можно было построить дом, если обеспечить его инженерной защитой. Сейчас эта формулировка изменилась - и это принципиальный момент. - То есть вариант со свайным фундаментом больше не пройдёт?
- К сожалению, нет. Многие ошибочно полагают: «Поставлю дом на сваи - и можно строить». Это опасное заблуждение. Закон говорит именно о запрете строительства объекта, а не о типе фундамента. Инженерная защита - это не про дом, а про всю зону затопления или подтопления. Сначала нужно защитить участок в установленном порядке, потом добиться официального изменения или прекращения существования зоны, исключить её из ЕГРН. Только после этого можно рассматривать вопрос о строительстве, но гарантий, что это получится быстро и дёшево, нет. На практике это долгая и затратная процедура. - А если участок куплен, а мы уже потом узнали, что он в зоне подтопления?
- Это самая болезненная ситуация. Главная рекомендация - проверять участок до сделки. Не по внешнему виду, а по документам - через выписку из Единого государственного реестра недвижимости. Бывает, участок выглядит сухим, но юридически он уже в зоне. А бывает наоборот - сырой участок, но зона ещё не установлена. Поэтому правильный вопрос перед покупкой звучит так: есть ли на этом участке официальные ограничения и можно ли на нём строить тот дом, ради которого я его покупаю? - Но ведь продавец может сказать, что соседи строятся, и всё нормально?
- Это не аргумент, не советовала бы на него полагаться. Соседний дом мог быть построен до вступления закона в силу - тогда на него новые правила не распространяются. Или он стоит на участке, который не пересекается с границей зоны. Или соседи просто нарушают закон - но это не значит, что вам стоит повторять их ошибку. Каждый случай индивидуален, и проверять нужно именно тот участок, который вы собираетесь покупать. - Что посоветуете тем, кто только присматривает участок под строительство?
- Во-первых, не торопитесь с авансом. Это одна из самых частых ошибок: участок понравился - нужно срочно внести задаток, чтобы его не перехватили. А документы обещают проверить потом. Для земли это особенно рискованно.
Во-вторых, найдите кадастровый номер и проверьте его в ЕГРН - есть ли ограничения. Посмотрите не только сам факт пересечения с зоной, но и как именно проходит граница: может, она задевает только край участка, а под дом место свободно.
В-третьих, осмотрите территорию: рельеф, уровень грунтовых вод, наличие дренажных канав, следы застоя воды, расположение ближайших рек и водоёмов. Юридическая проверка не заменяет техническую.
И в-четвёртых, если участок уже в зоне - не покупайте его под строительство, если вы не готовы к долгой и дорогой процедуре инженерной защиты и пересмотра границ. Понимаю, что советы звучат жёстко, но это в ваших интересах. - А если дом на участке уже стоит? Это тоже проблема?
- Не обязательно. Закон обратной силы не имеет. Если дом построен и право собственности на него зарегистрировано до 4 августа 2026 года, его не снесут и не признают самостроем. Но нужно проверить несколько моментов: когда именно построен дом, зарегистрировано ли право, соответствует ли фактический объект сведениям в ЕГРН, не проводилась ли реконструкция - она уже может считаться новым строительством. И главное - понимать, что любые изменения объекта в будущем (пристройки, надстройки, перепланировки) могут быть серьёзно затруднены или вообще запрещены. С этим нужно считаться. - Выходит, если участок в зоне подтопления - он вообще ни на что не годится?
- Почему же, его можно использовать для сада, огорода, для отдыха - то есть без капитального строительства. Можно попытаться организовать инженерную защиту всей территории в установленном порядке. Но самое главное, что хочется сказать жителям: не покупайте землю с мыслью «потом разберёмся». Разбираться нужно до сделки.
